Недвижимость

Нет ничего удивительного в том, что Куба привлекает внимание игроков рынка недвижимости. Уникальный природный и культурный ландшафты острова еще не пали жертвой массовой застройки. У Кубы удивительная история, а ее жители – образованные люди с высокой самооценкой. Также остров неоднократно занимал высокие места в ежегодном Докладе ООН по Развитию человека (United Nations' Human Development Report).

Бесспорно, у страны много проблем. Ее экономика в плачевном состоянии. Уровень развития инфраструктуры — ниже мировых стандартов. И, что хуже всего, на страну наложено эмбарго со стороны крупнейшего потенциального рынка сбыта кубинских товаров — США. Время практически остановилось здесь после революции 1959 года. Со времени революции нового строительства на острове практически не велось.

Большинство кубинцев — собственники своего жилья, некоторые крестьяне (в основном это табачные фермеры) владеют и землей, однако, до 2011 года, продажа недвижимости на Кубе была запрещена законодательно. Домовладельцы могли (по предварительному согласованию с государством) только обменивать свое жилье на другое на основании «принципа соответствия», то есть обмениваемые объекты недвижимости должны были быть одного класса и площади.

Черный рынок недвижимости процветал в Гаване. Спекулянты кубинского рынка жилья, в надежде на то, что власти восстановят право частной собственности, старались завладеть объектами недвижимости, являющимися историческими и культурными памятниками острова. Некоторые сделки были вполне легальны и проходили по «принципу соответствия». Однако большинство сделок на рынке жилья все же предполагали неравноценный обмен, при котором сторона, получающая больший по площади объект недвижимости, выплачивала определенную сумму противоположной стороне. Так было до 2011 года.

10 ноябре 2011 правительство объявляет, что, впервые после революции, снимает запрет на свободную куплю-продажу объектов недвижимости между кубинцами. Это — самая серьезная демократическая реформа Рауля Кастро за время его правления. Новый закон ограничивает право кубинцев владеть только одним объектом недвижимости в городе и другим в деревне. Все сделки купли-продажи должны быть совершены через один из государственных банков.

недвижимость в Гаване
Набережная Гаваны Малекон — центральный проспект города

В октябре 2013 года правительство Кубы легализовало профессию частного риелтора на Кубе. Из-за ограниченного покупательского спроса и запрета на приобретение недвижимости иностранцами, цены на недвижимость на Кубе остаются очень низкими.

Куба славится красотой своей архитектуры. Постройки колониального периода здесь гармонично сочетаются с домами, выполненными в стиле Боз-ар, Арт Нуво, Арт Деко и Модерн, но по причине столь слабо развитой инфраструктуры высокий процент этих домов находится в плачевном состоянии, а некоторые практически превратились в руины. Несмотря на успешно ведущуюся государством реконструкцию знаменитых центров колониальной архитектуры, многое еще предстоит изменить как в эстетическом, так и в структурным смыслах. На полную реконструкцию Гаваны потребуются миллиарды долларов. 

Если Куба станет более открытой для мирового сообщества, в страну хлынет поток зарубежных инвестиций. Десятки шикарных пляжей обладают высоким потенциалом в смысле развития жилищного сектора. Именно пляжное строительство будет находиться в фокусе девелопмента, ориентированного на иностранных покупателей.

Старая Гавана
Старая Гавана

Ведадо — один из центральных районов Гаваны. Здесь расположены правительственные учреждения, офисы иностранных компаний, отели. На фотографии хорошо видно, в каком плачевном состоянии находятся здания в городе.

Покупка недвижимости на Кубе иностранцами

После революции на Кубе был введен запрет на продажу недвижимости на острове нерезидентам. Единственное исключение было сделано в конце 90-х годов, когда иностранцам разрешили приобретать квартиры в новых жилых комплексах в Гаване, которые были построены совместными предприятиями. Это разрешение быстро отменили, и лишь немногие иностранцы успели купить квартиры в столице страны в то время. Эти квартиры — единственные объекты недвижимости на Кубе, которые могут быть легально проданы нерезидентам Кубы на сегодняшний день.

Иностранные инвесторы могут приобрести недвижимость на Кубе одним из 3 способов:
  • Вступление в брак с гражданином Кубы. Это позволяет иностранцу стать постоянным резидентом Кубы. А это, в свою очередь, по закону дает возможность приобретать недвижимость у местных кубинских владельцев. Обычно оформление постоянной резиденции занимает несколько лет.
  • Приобретение недвижимости на имя своих супругов, членов семьи или друзей. По закону, кубинский рынок недвижимости открыт только для кубинцев, проживающих на Кубе или временно живущих за границей. Но иностранцы, а также кубинцы, постоянно проживающие в других странах, часто покупают недвижимость на имя своих кубинских супругов, членов семьи и друзей. Очевидно, что этот вариант является самым рискованным и непредсказуемым. Мы знаем десятки примеров, когда после офицального оформления отношений и покупки недвижимости на имя кубинца, иностранец просто выгонялся из страны под любым предлогом.
  • Покупка недвижимости у иностранца, легально владеющего недвижимостью на Кубе.  Иностранцы, которые воспользовались возможностью приобрести недвижимость в Гаване в конце 90-х годов, теперь могут продавать свою собственность другим иностранцам, не являющимся резидентами Кубы. В соответствии с действующим законодательством, это единственная законная возможность для нерезидентов Кубы инвестировать в кубинскую недвижимость.

Примеры объектов недвижимости на Кубе, доступных для продажи иностранцам:


Крупные совместные проекты

Постепенная либерализация на Кубе, реформы в области недвижимости Рауля Кастро и лояльность к иностранным инвесторам привели к возникновению нескольких крупных проектов в области недвижимости на территории Кубы. Разговоры об этих проектах идут уже на протяжении 5 лет, но статус большинства из них до сих пор не определен.
Leisure Canada — проект по строительству резиденции и гольф-клуба в Хибакоа, о котором было объявлено в 1999 году. Строительство не началось. Прогресса никакого нет, за исключением нескольких подписанных писем о намерениях. Вероятно, компания решила подождать, как будет развиваться ситуация на Кубе. 
  • Клуб «Карбонера» — один из самых крупных и амбициозных проектов последних лет. В 2008 году компания Esencia выпустила пресс-релиз: «В 2009 году начнется строительство загородного клуба Карбонера с полем для гольфа». Завершение строительства было запланировано на 2011 год. Это был первый проект по строительству большого жилого комплекса на Кубе. На сайте проекта регулярно печатаются обновления, но строительство не начато.
  • Ла Альтура — проект строительства жилой резиденции, поля для гольфа, яхтенной пристани и отелей возле города Баия Хонда. Стоимость: $1 млрд. Проект не реализован.
  • Белло Монте — проект компании Coral Capital по строительству резиденции, поля для гольфа и яхтенной пристани в Гуанабо. Исполнительный директор и другие руководящие сотрудники компании арестованы, их местонахождение неизвестно.
  • Гуанаакабибес — крупный проект по строительству апартаментов, вилл, таунхаусов, трех бутик-отелей, гольф-поля, яхтенной пристани, клуба спортивной рыбалки, центра верховой езды. Проект не реализован. 
  • Лома Линда Гольф Истейтс — пожалуй, этот проект компании Standing Feather имел самые высокие шансы на реализацию на Кубе. Но по нему тоже нет движения.
На сегодняшний день ни по одному из крупных строительных проектов на Кубе нет прогресса. Не появляется никакой рекламы новых проектов, нет никаких официальных заявлений о начале строительства и сроках сдачи. Мир по-прежнему ждет либерализации кубинского законодательства в сфере недвижимости, особенно в части, касающейся возможности покупки недвижимости иностранцами. Вероятно, это одна из причин, по которой бездействуют компании, заявлявшие о своих планах по реализации крупных жилых проектов на Кубе. Так что, как всегда на Кубе… ждем.